Коммерческие организации очень часто арендуют недвижимость у бюджетных учреждений. И часто директор предприятия, заключающий такой договор, не представляет какие юридические и налоговые последствия, а также спорные моменты это принесет организации.
Для начала необходимо выяснить, имеет ли право учреждение сдавать в аренду имущество, находящиеся на оперативном управлении. Если такое право отсутствует, то согласно ст. 167, 168, 173 ГК РФ сделка может быть признана недействительной. Учреждение, имеющее имущество на праве оперативного управления, имеет право распоряжаться данным имуществом, но только в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (ст. 296 ГК РФ). Но учреждения могут быть ограничены собственником или законом в праве сдавать в аренду недвижимость. Например, муниципальным образовательным учреждениям дополнительного образования детей прямо запрещено сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления.
Таким образом, учреждение имеет правосдавать имущество в аренду, если:
1) такое право прямо предусмотрено законодательством и уставом учреждения и служит достижению целей, для которых оно создано, и соответствует этим целям;
2) либо это обеспечивает более рациональное его использование и эффективную организацию основной деятельности учреждения при наличии согласия собственника.
Арендатору необходимо ознакомиться с уставом учреждения-арендодателя, чтобы убедиться, что в нем отсутствует запрет распоряжаться данным конкретным имуществом и указаны лица, которые уполномочены подписывать договор аренды. Проверяя визу собственника о согласии на сделку, следует убедиться в полномочиях лица, которое визирует договор от имени собственника.
Теперь рассмотрим разницу между краткосрочной и долгосрочной арендой. Долгосрочным считается договор, заключенный на срок более года. Такой договор необходимо зарегистрировать (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). Уплатив регистрационный сбор, который уменьшает налог на прибыль (пп.1 п.1 ст.264 НК РФ), организация должна выиграть торгина заключение долгосрочного договора аренды недвижимости. Чтобы поучаствовать в конкурсе зачастую предприятиям приходиться платить опцион. Такой платеж бухгалтер в налоговом учете вправе включить в прочие расходы, связанные с производством и реализацией на основании ст.264 НК РФ, если впоследствии предприятие использует снятую недвижимость в производственных целях и затраты были подтверждены документами, составленными в соответствии с законодательством. В бухгалтерском учете данную плату нужно включить в расходы будущих периодов, а затем списывать в течение срока действия договора аренды.
Но обычно договор аренды недвижимости регистрируется достаточно долго, а в это время арендатор уже использует имущество и соответственно за него платит. Такие платежи можно отнести к расходам в целях налогообложения прибыли. Это подтверждает обширная арбитражная практика: ФАС Поволжского округа в Постановлении от 9 июля 2002 г. по делу N А57-12449/01-28, ФАС Московского округа от 23 сентября 2003 г. по делу N КА-А40/7151-03-П, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28 января 2004 г. по делу N А56-28713/03, Постановление ФАС МО от 01.06.2007 N КА-А40/3561-07-2, Постановление ФАС СЗО от 14.06.2007 N А05-12472/2006-1. Судьи решили, что расходы, связанные с арендой, не зависят от государственной регистрации договора.Но не следует забывать, что все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. Если предприятие использует помещение в деятельности, то вопросов по экономической целесообразности не возникает. А чтобы не было проблем и в документальном подтверждении, если акты арендодатель не выписывает, то в договоре, по которому происходит оплата, должно быть прописано, что «условия данного договора распространяются на отношения сторон до его государственной регистрации».
НДС, уплаченный до регистрации договора, также можно принять к вычету. Для этого необходимо соблюдение следующих условий:
— помещение арендовано для деятельности, которая облагается НДС;
— денежные средства уплачены;
— услуга оприходована;
— получена счет-фактура от арендодателя.
Это подтверждает и арбитражная практика. В частности, такое мнение высказали ФАС Московского округа в Постановлении от 23 сентября 2003 г. по делу N КА-А40/7151-03-П, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28 января 2004 г. по делу N А56-28713/03.
Но особенно необходимо обратить внимание на тот случай, если организация арендует помещение у государственных или муниципальных учреждений. Тогда согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, предприятие является налоговым агентом по НДС. В таких случаях фирма самостоятельно удерживает НДС и перечисляет его в бюджет. И только при таком условии, она сможет принять уплаченную сумму НДС к вычету.
Рассмотрев трудности, которые постигают бухгалтера при заключении долгосрочного договора аренды, немногие потенциальные арендодатели захотят совершить такую сделку. Возможен вариант, когда вместо одного долгосрочного договора аренды, можно заключить несколько краткосрочных договоров, которые не подлежат государственной регистрации. Учитывая п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", такие договора нужно заключать на 11 месяцев, чтобы избежать возможных неприятностей. Например, организация решила арендовать помещение на три года. Чтобы не регистрировать договор, фирмы заключили четыре договора:
— договор аренды N 1 на срок с 1 января 2007 г. по 30 ноября 2007 г.;
— договор аренды N 2 на срок с 1 декабря 2007 г. по 31 октября 2008 г.;
— договор аренды N 3 на срок с 1 ноября 2008 г. по 30 сентября 2009 г.;
— договор аренды N 4 на срок с 1 октября 2009 г. по 31 декабря 2009 г.
Такой вариант удобен, если аренда предполагается на срок до пяти лет. Так как если аренда предполагается на более долгий период, то иметь 15-20 штук договоров аренды с одним контрагентом не очень удобно. В таких ситуациях можно заключить договор аренды на несколько месяцев, но в нем прописать, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок. Об этом говорится в п.11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Также по такому договору у бухгалтеров не возникнет проблем по включению суммы арендной платы в расходы по налогу на прибыль (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.10.2006 N 20-12/92230).
Отдельно необходимо обратить внимание на учет данного вида расхода при «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы минус расходы». На наш взгляд, такие организации вправе уменьшить свои доходы на сумму расходов по арендной плате, если затраты экономически оправданы и обоснованы, так как глава 26.2. НК РФ не ставит признание расходов в зависимость от государственной регистрации договора. НДС, уплаченный арендодателю или в бюджет (при аренде у государственных или муниципальных предприятий), можно включить в расходы согласно пп.8 п.1 ст.346.16 НК РФ.
Также очень часто арендодатели после сдачи помещения в аренду выставляют организациям счета-фактуры за потребленную электроэнергию и у бухгалтеров возникает вопрос о правомерном включении данной суммы в затраты и принятии к вычету НДС.На наш взгляд, отдельно необходимо остановиться на вопросе, поскольку такие нюансы необходимо заранее предусмотреть при заключении договора аренды.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент — оплачивать ее (п. 1 ст. 539 ГК РФ). Абонентом является лицо, на балансе которого числиться объект,потребляющий энергию. Им является арендодатель. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Такая ситуация рассматривается в письме Минфина от 03.03.2006 N 03-04-15/52. Таким образом, арендодатель не имеет права принять к вычету суммы НДС за потребленную арендатором электроэнергию, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, поскольку эту «энергию» потреблял арендатор. А арендатор, компенсируя расходы арендодателя на оплату электроэнергии, не получает счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, и, соответственно, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации.
Но на наш взгляд, компенсационные выплаты арендатор может учесть, соблюдая несколько условий. Компенсационные платежи могут быть учтены арендатором в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. При этом в договоре аренды должен быть определен порядок оплаты возмещаемых арендатором арендодателю коммунальных платежей и услуг связи. Данные выплаты должны быть включены в состав арендных платежей и также необходимо отразить в договоре, компенсационные выплаты являются переменной частью арендной платы (Письмо Минфина России от 07.12.2005 N 03-03-04/1/416). В этом случае организация сможет относить эти суммы на прочие расходы, связанные с производством и реализацией. В составе этих расходов будет, соответственно, учтена и сумма НДС, включенная арендодателем в компенсационные выплаты.